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北京买房:理清思路,购房建议396
发布日期:2022-07-30 15:24    点击次数:205

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我正在跟老公办理LH,现在每人名下一套房,财产分割应该是个人名下房产归个人。孩子在海淀羊坊店中心小学。问题:1、LH后,我准备把名下的房子卖掉置换。我需要等多久才可以买?依据?2、二套最多贷款187万吗,依据?3、如果房子卖掉,再加上手头的钱,现金总计1000,可以在东城或者朝阳买一个兼顾学区的三居吗?您的推荐是?

我工作地点国贸。新学校比照羊中心应该至少是同等的,一个人带孩子不容易,我想离单位近一点方便照顾,又不想委屈了孩子。还请您指点!房子希望是2000年以后的,面积100平以上,自住为主,能够保值更佳但不强求。

A:

1、按照北京市去年,也就是2021年的825新规,如果离婚前已经不符合购房规定,也就是家庭拥有2套房或以上,那离婚后任何一方在三年内不得进行购房。

2、二套最多贷款187万,依据北京市2014年十一新规,五环内非普标准线为468万,二套最多贷款40%,超过非普线只能贷款20%。468*0.4=187.2万。

3、1000万,在东城较难,看看南城龙体东崇前,小三居可以,商品房。在朝阳老房肯定能买到三居,哪个学区都行。房龄较新的在嘉铭学区应该能买到,其他的望京整体能买到,陈分的不太容易。我不好推荐,学区之内家长选择。相对来讲东城溢价高点儿,整体资源好,朝阳的溢价低,居住的性价比更高,看自己的主要需求了。

4、和羊坊店中心比,这三个区的教育模式不太一样,不好比。如果单论学校那应该没什么难的,同等的不算难找,难的是中学。东城的肯定不弱,龙体东崇前大部分都强。朝阳头部校也都强,高分段和东城一致,就是好高中少点儿而已。

100平以上,东城不容易,应该也就90多点儿。朝阳分什么小区了,保值好的也这样儿。其他普通的就好办了,嘉铭的有的是。陈分的也有,望京北,利泽西园有2000年后的,能过百。这俩学校都大概率稳定,多校也没什么影响。

仅供参考。

二、

Q:

我最近看了羊坊店片区的北小马厂社区2号楼,对口羊坊店中心小学。小区是回迁房,没有物业,楼龄1999年,小区环境不太好,大概9.3万一平。想请教下您了解那边的房子吗?保值升值性怎么样呢?同时我也看了定慧西里的小两居, 漂亮的主妇均价9.5万。不知道这两个片区哪个比较好呢?

A:

1、羊坊店,不熟,都是部委老公房,北小马厂是铁道部的吧?央产房,房龄算比较新的,也不算没物业,自己管的。

2、前些年一直还不错,羊坊店算北京五大学区之一,挺受追捧。这几年比较普通了,有些落后于东西海平均走势,所以显得经济实惠了。但既然是溢价相对低点儿,也就意味着居住的性价比高,风险也小,高峰期后或许受到的影响也小。

学区房不好谈什么保值升值,谁知道这溢价部门怎么弄啊。这两年高峰期是应该稳定的,至少不跌,2025之后不知道,到时候再看吧。

3、定慧西里一直普通,就这样儿,没有过高低波动。既然是学区房还是以学校为主吧,没必要非得谈什么投资保值,那就成炒房了,没意义。这还是咨询搞教育的吧。

仅供参考。

三、

Q:

夫妻名下两套房,一套是团结湖两居,老人居住,无法交易。另一套是呼家楼北街两居,市场价约500。夫妻双方工作地点是朝阳门和国贸,孩子在交道口上学。手头存款600,想置换房产,请教以下问题:

1,首付含税费1000,因为是二套,似乎只能购买1200左右的房产,是否有可能贷更多?

2,目前看了吉庆里,怡景园和聚龙花园,考虑置换后出租,在学校附近租房,待中学后自住。这个思路可行吗?哪个小区保值更好?是否还有其他小区或板块推荐?

3,计划要二胎,听说东城公租房(老人名下)可能要腾退,担心老二没有东城户口,是否需要置换学区房?腾退是强制的吗?

A:

1、二套贷款最多187万,多贷得用其他形式贷款,麻烦点儿。

2、既然是出租后换租,那就相当于纯投资。这几个小区的话思路也可以还行,优势就是租金高,换租划算。但保值可就一般了,怡景园和聚龙花园,老公寓,保值都一般,否则也不会这价格。吉庆里民航的,也老点儿,户型大流动性弱。这看自己吧,都不太好兼得。

其他的,一般来说千万起的建议在北部,望京、新北苑、太阳宫和亚运村奥园等板块。升值高,租金正常,望京也相对高。新北苑和太阳宫低点儿,房价涨的略快,租金没跟上。

3、腾退不强制,可以选择不搬。那就先落户呗,学区房没必要这会儿买,过了高峰期再买相对合适。

仅供参考。

四、

Q:

大兴户口,目前自住是旧宫的云龙家园98两居,04年的房子,父母有一套97的两居。后来拆迁名下有一套拆迁的庑殿家苑48的,一套79两居。2017年跟风贷款买了平谷的密码空间50的公寓,买了大学城的孔雀里88的两居,都是错误的代价。

1、现在的情况是孩子五年级,想上个好点中学,考虑亦庄的河西区的房子,看了商品房万科金域东郡 75平米的房子报价533万,估计都下来需要565左右,看了海梓府的房子 96的小复式,报价700万。 看了南海家园回迁房子,两居89的差不多到手430万左右,小两居79的400万左右。周边还有鹿海园,房间高于南海家园。

2、目前纠结是不是要置换房子,一是孩子可以上学,二是同时也兼顾了相对的保值增值,不过现在亦庄房价确实也很高了。比如卖了庑殿家苑两套回迁房,更换南海89的回迁,不用贷款还剩几十万。卖了庑殿家苑79的回迁,只买一个南海家园的一居50左右的回迁,就是为了上学,或者买一个同等的79的,需要加90万左右。这房子肯定不会住,孩子上学不用了,肯定出手,不知道以后这种的出手来看,是一居好出手,还是说两居好出手。

3、您感觉如果把自己的两个回迁都卖了,是买回迁呢,还是再贷点款买商品房呢?或者还有什么别的建议。

A:

1、学区的选择我可不好建议,这只能是家长选择。确实是可以兼顾上学+自住+保值,也确实是涨了,这就看自己的意愿了。要我的话是会换的,免得未来孩子的将来而后悔。

2、小两居和小一居都好出手,相对来讲小一居的租金收益更高。不过南海家园现在还不算学区房吧?应该是只有当地回迁户才能入学,其他的二手房业主孩子派位。有可能是在瀛海,不近呢。只能说以后有可能改变政策,但现在还够呛。

鹿海园我没记清楚,五里是回迁户子女上亦庄实验,二手房业主没注意能不能上。一里三里是二中心,其他的我没记住,问问当地中介吧,确定好划片再买。

3、常规建议是能买商品房就尽量,无论从自住还是保值来说都更合适一些。这就看觉得置换成本值不值吧。

4、另外你们这属于跨区转学了,得咨询好怎么派位,别听中介的了,以当地教委的为准。

仅供参考。

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